Contratos de temporada como solución a estancias más largas
La situación actual del mercado de alquiler en Barcelona y cómo se puede mejorar con los contratos de alquiler de temporada de más de 11 meses de duración.
Imagino que los propietarios de Barcelona y alrededores ya habrán estudiado sus posibilidades para sortear la Ley de Vivienda actual y el índice de precios de la Generalitat, o el del estado, bueno, cada vez queda menos claro el que manda. Llevamos solamente unas semanas con la nueva ley y el mercado ya es un solar, prácticamente no hay producto de larga estancia.
En cambio, ahora encontramos que los alquileres de temporada reinan, llevo más de 6 años en este negocio y, por sorprendente que pueda parecer esto, ya lo hemos visto. En septiembre de 2020 la Generalitat ya aplicó ese índice y lo tumbó el constitucional en marzo del 2022. Un par de años después volvemos a las andadas.
No es la primera vez que nos encontramos con una regulación en los precios de alquiler de larga estancia en Catalunya.
En esa ocasión el tiro ya les salió por la culata, se quedó el mercado de larga estancia casi sin pisos, muchos se quedaron vacíos, otros se vendieron y una gran parte se pasó a alquiler de temporada. Yo para entonces llevaba ya unos 3 años como gestor de una cartera grande de pisos de temporada y fui pasado a otra para hacerla crecer y dejarla bajo control (llevaba un poco de descontrol por todo lo sucedido en pandemia). En definitiva, en aproximadamente un año desde que la empecé a gestionar llegaron unos 80-90 pisos nuevos, solo en mi cartera.
Aprendí a gestionar grandes volúmenes, mismo trabajo, pero más pisos, tuve que automatizar procesos y reducir tiempos en la medida de lo posible, para seguir dando un buen servicio. Se consiguió. La pandemia nos bendijo también con el teletrabajo: mucho más cliente interesado en pisos amueblados y con internet, perfecto para poder vivir y trabajar allí, además alquilando online y sin visita; aterrizo y tengo casa. Sueldos altos del extranjero disfrutando del clima y los bajos costes locales comparados con sus ingresos.
El teletrabajo y en parte la guerra de Ucrania se comió toda la oferta que trajo la regulación de precios de principios de la década, los porcentajes de ocupación eran altos y los precios también, sin embargo, parece que con esta nueva oleada de oferta en temporada vamos a tener más problemas, la demanda crecerá, pero nada parece indicar que lo vaya a hacer al ritmo al que lo va a hacer la oferta (a no ser que a Putin le dé por invadir otro país del este).
En definitiva, en la situación actual, debemos evitar llevar a engaño a los propietarios y explicarles que es probable que su piso en temporada no se alquile por lo que se venían alquilando recientemente. La demanda actual está bastante bien cubierta con lo que la ciudad tiene que ofrecer para esa tipología de cliente. Nos debemos preocupar por los clientes que buscan alquileres más largos, entiendo que los propietarios no se la quieran jugar con los contratos de larga estancia, con precios regulados y protección abusiva para los inquilinos.
Existe la creencia de que los contratos son siempre de un máximo de 11 meses, se trata simplemente de una herramienta comercial.
Desde Beyondflats.com queremos ofrecer la posibilidad de cerrar contratos de temporada más largos, algo que no se ve en otras agencias y que es perfectamente legal, se ha creado la creencia de que los contratos de temporada de más de 11 meses no son legales o son directamente de larga estancia, pero no es nada más que un mito.
La mayoría de los másteres y proyectos vitales suele durar más de 11 meses, directamente la duración media de maestrías y posgrados en Barcelona es de 1 a 2 años. Por eso creemos conveniente desde Beyondflats.com que los propietarios también deben ser conscientes de esto y de las ventajas que supone. Por consecuencia, se pueden abrir a un grandísimo abanico de clientes si se deciden a publicar su piso con nosotros, lo que les permitirá tener contratos de temporada con altísimos porcentajes de ocupación, menos desgaste en los pisos al haber más estabilidad con los contratos y costes menores. Nuestro modelo nos permite no cobrar tanta comisión de administración como otros, ya que tendremos menos rotación y esfuerzos comerciales durante el año.
Para concluir, la solución más lógica al problema de vivienda actual es no actuar como si todos los contratos de temporada tuviesen que ser de 11 meses; primero porque no es cierto, segundo porque incrementamos los costes tanto de inquilinos como de propietarios y, por último, porque el mercado nos está pidiendo a gritos esta solución.
Alex Eguiguren Barrado
